.:رویال آی تی:.

× دسته بندی ها

اجاره و انواع آن در قانون مدنی ایران و کشورهای مختلف

انواع عقد اجاره در قانون مدنی ایران و کشورهای مختلف

مقدمه

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده ۴۶۶ اجاره چنین تعریف شده است:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. هرچند در ماده ۴۶۷ به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده ۵۱۲ بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده ۴۶۶ قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

این مقاله را از دست ندهید: پایان نامه عقد وکالت در ایران و کشورهای مختلف

انواع عقد و قرارداد در قانون مدنی ایران

بر اساس ماده ۱۸۳ قانون مدنی، عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری کنند که مورد قبول آنها باشد همچنین در ماده ۱۸۴ قانون مدنی می‌خوانیم که عقود و معاملات به لازم، جایز، خیاری، منجز و معلق تقسیم می‌شوند.

از دیگر تقسیمات عقود می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:

عقود معوض و مجانی.

عقود معین و نامعین.

عقود تملیکی و عهدی.

رضایی و عینی و تشریفاتی.

جمعی و فردی.

عقد لازم:

ماده ۱۸۵ قانون مدنی می‌گوید: «عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد معینه.»

رابطه‌ای که بر اثر عقد لازم پیدا می‌شود، به‌گونه‌ای است که هیچ یک از طرفین عقد نمی‌تواند بدون رضای طرف دیگر آن را برهم بزند. بنابراین آنان به انجام آنچه در عقد تصریح شده است، ملزم هستند، مگر در موارد معینه قانونی و آن در موردی است که در اثر یکی از خیارات حق فسخ داده شده باشد.

در این صورت طرفی که به او حق فسخ داده شده است، می‌تواند معامله را فسخ کند. همچنین در صورتی که طرفین عقد در فسخ و برهم زدن آن توافق حاصل کنند، می‌توانند معامله را فسخ کنند که به آن اقاله می‌گویند. عقود بیع، اجاره ،مزارعه و مساقات از جمله عقود لازم هستند.

کلیه عقود لازم هستند مگر آنکه قانون خلاف آن را تصریح کند. ماده ۲۱۹ قانون مدنی می‌گوید: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»

 عقد جایز:

ماده ۱۸۶ قانون مدنی در تعریف عقد جایز می‌گوید:«عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهند، آن را فسخ کنند.» طرفین عقد جایز می‌توانند هر زمان، بدون هیچ سبب و تشریفاتی، آن را منحل سازند. وکالت، ودیعه و عاریه از جمله عقود جایز به شمار می‌روند.

طرفین عقد جایز در بیشتر موارد می‌توانند آن را به عقدی لازم تبدیل و حق فسخ خود را ضمن عقد اصلی یا به موجب عقد مستقلی اسقاط کنند.

ماده ۶۷۹ قانون مدنی بیان می‌دارد: «موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.» بنابراین اگر عقد وکالت به صورت شرط ضمن عقد لازمی بیاید یا حق عزل وکیل از سوی موکل یا استعفا از سوی وکیل اسقاط شود، این عقد به صورت لازم در‌می‌آید. از ملاک‌های عقد وکالت در سایر عقود جایز نیز می‌توان استفاده و آن را از جایز به لازم تبدیل کرد.

نکته مهم آنکه عقد جایز به فوت، جنون یا سفه هر یک از طرفین عقد منحل  و آثار حقوقی آن زایل می‌شود. بنابراین با فوت موکل، عقد وکالت منفسخ می‌شود و ورثه موکل نمی‌توانند قائم‌مقام مورث خود در عقد وکالت سابق تلقی شوند.

عقد ممکن است نسبت به یکی از دو طرف جایز و نسبت به طرف دیگر لازم باشد؛ مانند رهن که نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است. بر اساس ماده ۷۸۷ قانون مدنی، عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند اما راهن نمی‌تواند قبل از اینکه دین خود را ادا کند یا به نحوی از انحا قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.

 عقد خیاری:

عقد لازمی را که در آن به دو طرف یا یکی از آنها یا به دیگری اختیار فسخ داده شده است، عقد خیاری گویند. بر اساس ماده ۱۸۸ قانون مدنی، عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ‌ثالثی اختیار فسخ باشد.

عقد خیاری از تقسیمات عقد لازم است؛ بدین معنی که هر گاه عقد لازم را بتوان در اثر شرط خیار منحل کرد، می‌گویند آن عقد خیاری است. برای مثال اگر در عقد بیع شرط شود که فروشنده تا ۶ ماه می‌تواند ثمن را به خریدار بازگرداند و عقد را فسخ کند، دراین فرض بیع «عقد خیاری»است که بیع شرط نامیده می‌‌شود.

سایر تقسیم‌بندی‌ها

علاوه بر تقسیم‌بندی عقود به «لازم و جایز و خیاری» می‌توان تقسیم‌بندی‌های دیگری را هم در نظر گرفت از جمله:

– عقود معوض (مانند بیع و اجاره و …) و مجانی (مانند هبه و ودیعه و …).

– عقود تملیکی (مانند بیع و اجاره) و عهدی (مانند وصیت عهدی، اگر وصیت را عقد بدانیم).

– عقود جمعی و فردی.

– عقود الحاقی (مانند قراردادهای بیمه یا بانکی) و با مذاکرات آزاد.

– عقود رضایی (که با  ایجاب و قبول منعقد می‌شوند مانند بیع و …) و تشریفاتی (برای انعقاد نیاز به تشریفات خاصی دارند (بنا بر نظر برخی بیع ملک غیر منقول، نیاز به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد)  و عینی (که قبض شرط صحت و وقوع آنها است، مانند بیع صرف،رهن و وقف)

– عقود معین (قراردادهایی که با نام مشخص در قانون تعریف شده‌اند مانند بیع، اجاره، رهن و …) و قراردادهای نامعین (که طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و بر مبنای اراده متعاملین منعقد می‌شوند، مانند قرارداد تحویل ماهانه مقداری گندم به قیمت زمان تحویل که اگر به صورت بیع منعقد شده بود به دلیل مجهول بودن مبیع و ثمن باطل بود اما در این حالت قراردادی صحیح و الزام‌آور است)

 نکاتی درباره قراردادها

یکی از نکاتی که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که اصل بر لزوم قراردادها است. به این معنا که اگر معلوم نباشد که قراردادی لازم است یا جایز، فرض می‌کنیم که لازم است و مدعی جواز عقد باید ادعای خود را اثبات کند. حق فسخ هر یک از متعاملین در عقد جایز مانند هر حق دیگری قابل اسقاط است مگر در مواردی که با نظم عمومی یا مقتضای ذات عقد تداخل داشته باشد. مانند حق رجوع از وعده نکاح که حتی اگر به نحو الزام‌آوری اسقاط هم شده باشد، باز هم به حکم قانون قابل اجرا است.

عقد خیاری، عقد لازمی است که در آن «شرط خیار» شده باشد. به این معنا که ضمن عقد شرط شده باشد که یکی از متعاملین یا شخص ثالثی اختیار فسخ معامله را داشته باشد. مشروط‌‌ له نیاز به ارایه دلیلی برای فسخ معامله نخواهد داشت.

«شرط خیار» همان «خیار شرط»  است و اصولا برای امکان استفاده یکی از متعاملین از سایر خیارات مانند خیار عیب و … نیازی به تصریح و شرط در معامله نیست و به خودی خود و با ایجاد شرایط قانونی هر خیار (مثلا ظهور عیب در مبیع برای استفاده مشتری از خیار عیب) قابل استفاده خواهند بود. البته حق استفاده از هر یک از خیارات را می‌توان ضمن عقد ساقط کرد.

ماده ۱۸۹ قانون مدنی می‌گوید که عقد منجز، عقدی است که تأثیر آن بر حسب انشاء، موقوف به ‌امر دیگری نباشد و در غیر این صورت، معلق خواهد بود. بر اساس این ماده، تعلیق در انشای هر عقدی به هر شکلی که باشد موجب بطلان آن خواهد شد و شاید اصلا عقدی تشکیل نشود؛ چون تعلیق در انشای ایجاب یا قبول اصلا آنها را به وجود نمی‌آورد که بتوانند عقدی را شکل بدهند.

به عنوان مثال، اگر اگر کسی بگوید “اگر سال دیگر برف ببارد، خانه‌ام را به تو خواهم فروخت” هیچ بیعی رخ نداده است زیرا انشای ایجاب فروشنده معلق است اما اگر گفته شود: “خانه‌ام را به قیمت معلوم به تو فروختم اگر سال دیگر برف ببارد” در این حالت با قبول مشتری بیع محقق شده است و به محض بارش برف در سال آینده فروشنده مالک ثمن و مشتری مالک خانه می‌شود و اگر برفی نبارد، بیع منفسخ خواهد بود و هیچ اثری نخواهد داشت.

تعلیق نمی‌تواند منوط به اراده متعهد باشد، زیرا عملا تعلیق در انشا خواهد بود. مثل اینکه گفته شود: “خانه‌ام را به تو فروختم و هر وقت خواستم به تو تملیک می‌کنم.”

تحقق واقعه‌ای که عقد بر آن معلق شده است (معلق‌علیه) موجب “ایجاد” آثار عقد از زمان وقوع معلق‌علیه می‌شود و به پیش از آن سرایت نمی‌کند.

هر یک از متعاملین تا زمان تحقق معلق‌علیه یا انتفای وقوع آن به سبب تعهدات ابتدایی ناشی از انشای عقد معلق ملزم خواهند بود، مثلا اگر مبیع عین معین مانند خانه مسکونی فروشنده باشد، او تا زمان تحقق یا انتفای معلق‌علیه ملزم به خودداری از هر نوع تصرف حقوقی و مادی که مضر به حقوق مفروض برای مشتری باشد، خواهد بود.

منافع مبیع تا زمان وقوع معلق‌علیه متعلق به فروشنده است و به محض وقوع معلق‌علیه به تبع مالکیت مشتری بر مبیع، متعلق به او خواهد شد.

باید بین عقد معلق و حاوی شرط (فعل یا نتیجه یا وصف) قایل به تفکیک شد، عقد مشروط عقد کامل و تمام عیاری است که ضمن آن امر دیگری هم به صورت فرعی قرار داده شده است و ایجاد آثار عقد اصلی، وابستگی به شرط ضمن آن نخواهد داشت.

مفاهیم کلیدی بحث

۱ ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[۱] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[۲]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[۳].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[۴] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

۲ ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده ۴۶۷ بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[۵].

در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده ۴۷۲ قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[۶].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[۷]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند ۳ از ماده ۴۹۰ قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«… ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[۸]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده ۴۶۶ قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده ۵۱۲ قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

۳ ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[۹].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[۱۰].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «… بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[۱۱]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[۱۲].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

۴ ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده ۵۵۸ قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[۱۳]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [۱۴]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده ۵۵۸ قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

 ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال ۱۸۰۴ میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد ۱۷۰۸ به بعد، ۶۰ ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده ۱۷۰۸ قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد ۱۷۰۹ و ۱۷۱۰ به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده ۱۷۰۹ این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[۱۵]

در ماده ۱۷۱۰ قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[۱۶]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده ۲۵۳ قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[۱۷]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

۵ ـ اوصاف عقد اجاره[۱۸]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[۱۹].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند ۳ از ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[۲۰]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[۲۱]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[۲۲].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[۲۳].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده ۴۶۶ قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده ۴۶۷ قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می کند می توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[۲۴]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[۲۵].

عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.

به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.

ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[۲۶]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[۲۷]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[۲۸].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[۲۹].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[۳۰].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده ۴۶۸ قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده ۵۱۴ قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده ۵۰۷ نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است…» همانطور که ملاحظه می شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده اند، ایجاد می شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[۳۱]

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده ۲۶۵ قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

نکات کلیدی در عقد اجاره باستناد قانون مدنی

اجاره عقدی است که به موجب آن،مستاجر،مالک منافع عین مستاجره میشود اجاره دهنده را موجر واجاره گیرنده را مستاجر ومورد اجاره را عین مستاجره گویند .

در اجاره مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است .

مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقررشده است (یعنی اشکالی ندارد اگر تاریخ اجاره را،تاریخی قبل ازتاریخ عقد قراردادتعیین کنند )واگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب میشود .

مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیکری انتقال بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد (یعنی باید دقت شود که دراجاره نامه تصریح گردد که مستاجر حق انتقال مورد اجاره راندارد ،یامستاجر حق انتقال مورد اجاره را بدون اذن مالک ندارد)

اگر مستاجر عین مستاجره رادر غیر موردی که در عقد اجاره ذکر شده استفاده نماید وجلوگیری از آن ممکن نباشد برای موجر حق فسخ ایجاد میگردد.

عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود وچناچه پس از انقضاءمدت،مستاجر عین مساجره را تخلیه ننماید ویا بااجازه مالک  استیفاء منفعت نماید باید اجرت المثل پرداخت کند (عموما” در هنگام تنظیم قرارداد اجاره این جمله قید می شود که اجرت المثل برابر  با اجرت المسمی میباشد)

عقد اجاره جزءعقود لازم می باشد ویک طرف بتنهایی نمیتواند آنرا فسخ وبا طل نماید


مراجع:

“Bail” n.m (pl. baux) – “louage” n.m [1] (فرهنگ لاروس)

[۲]  جمال الدین افریقی؛ لسان العرب؛ ج ۴؛ ص ۶۰ و محمد سنگلچی، فقه باب اجاره، ص ۳٫

[۳] .  جزیری؛ الفقه علی المذاهب الاربعه، ج ۳، ص ۹۵٫

[۴] .  جمال الدین افریقی؛ لسان العرب؛ ص ۶۰ و علی ابن احمد؛ العین؛ ج ۶؛ ص ۱۷۳ و شیخ فخرالدین طریحی، مجمع البحرین؛ ج ۳؛ ص ۱۹۹٫

[۵] .  عبدالرزاق احمد السنهوری، الوسیط؛ ج ۶؛ ص ۱۴۰٫

[۶] .  محمدجعفر جعفری لنگرودی، دایرة المعارف حقوق مدنی و تجارت؛ ج ۱؛ ص ۵۸۱ و ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص ۲۴۱٫ بعضی از حقوقدانان فرانسوی حتی معتقدند در صورتی که اجاره به طور موقت نباشد و اجاره به صورت دائم منعقد شده باشد، اجاره مذکور در حکم بیع تلقی می شود.

Planiol et repert “traite protique de droit civil francais” ۲ ed, T. 2, paris, 1952 number 1669.

[۷] .  ناصر کاتوزیان؛ حقوق مدنی؛ ص ۲۳۹ و ۲۴۰ (تهران، انتشارات مدرس، ۱۳۶۳).

[۸] .  در اجاره، تملیک منافع در برابر عوض معین انجام می شود، یعنی مستأجر نیز مالی را به موجر می دهد یا تعهد پرداخت آن را می کند. وجود عوض، مانند منافع مورد تملیک، از عناصر اصلی عقد اجاره است و به همین جهت عدم تعیین اجاره یا توافق دربارة بی عوض بودن اجاره، عقد را باطل می کند. به بیان دیگر، وجود عوض مقتضای ذات عقد اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت (دکتر ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص۳۴۷ و ۳۵۱).

[۹] . « الاجاره هی العقد علی تملیک بعوض معلوم»؛ شهیدین؛ شرح لمعه؛ ج ۴؛ صفحات ۳۲۷ و ۳۲۸ و شیخ محمدحسن نجفی؛ جواهر الکلام؛ ج ۲۷؛ ص ۲۰۴ و شیخ محمدحسین اصفهانی معروف به کمپانی، اجاره، ص ۱۳٫

[۱۰] . محقق حلی؛ شرایع اللاسلام؛ ج ۲؛ ص ۴۱۳ و علامه حلی؛ قواعد الاحکام؛ اجاره؛ ص ۲۲۴ و محقق ثانی، جامع المقاصد، ج ۷؛ ص ۸۰ .

[۱۱] . علامه حلی؛ قواعد الاحکام؛ ص ۲۲۴ و محقق ثانی؛ جامع المقاصد؛ ج ۷؛ ص ۸۰ .

[۱۲] . سیدمحسن طباطبایی حکیم؛ مستمسک العروه الوثقی؛ ج ۱۲؛ ص ۳ و ۴٫

[۱۳] . ماده ۵۵۸ قانون مدنی جدید مصر مقرر می دارد: «الایجار عقد یلتزم الموجر بمقتضاه ان یمکن المستأجر من الانتفاع، بشئی معین مدة معینة لقاء اجر معلوم».

[۱۴] . دکتر عبدالرزاق احمد السنهوری؛ الوسیط؛ ج ۶؛ ص ۱۳۲ و محمد کامل مرسی بک، الملکیه و الحقوق العینه، ص ۳۰٫

[۱۵]. Art . 1709 “le louage des choses est un contrat par lequel, une des parties s, engage a faire quelque chose pour lautre, moyennant un prix convenu entre elles”.

[۱۶]. Art . 1709 “le louage d, ouvrage est un contrat par lequel, l,une des parties s,engage a faire quelque chose pour lautre, moyennant un prix convenu entre elles”.

[۱۷] . Art . 253 “le bail a loyer est un contrat par lequel le bailleur soblige a ceder dune chose au preneur, moyennant un loyer.”

[۱۸] . شیخ محمدحسن نجفی، همان منبع، ص ۵۳۹٫

[۱۹] . پلانیول و ریپر؛ ج ۱۰؛ بوسیله آمل؛ ش ۴۴۱ (به نقل از دکتر ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص ۳۵۹٫

[۲۰] . ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص ۳۵۸٫

[۲۱] . عبدالرزاق احمد السنهوری؛ الوسیط؛ ج ۶؛ قسم نخست؛ ص ۶٫

[۲۲] . فاضل مقداد؛ التنقیح الرائع؛ ج ۲، ص ۲۷۰٫

[۲۳] . ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص ۳۶۰٫

[۲۴] . ناصر کاتوزیان؛ همان؛ ص ۵۶۷ به بعد

[۲۵] . علامه حلی؛ تذکرة الفقهاء. ج ۲؛ ص ۲۹۰ و ۲۹۱٫

[۲۶] . ناصر کاتوزیان؛ حقوق مدنی؛ (چاپ سوم سال ۶۳) ص ۲۴۶ به بعد.

[۲۷] . همان.

[۲۸] . بهروز اخلاقی، جزوه حقوق درس کارشناسی ارشد، ص ۱۴۴٫

[۲۹] . سیدحسن امامی؛ حقوق مدنی؛ ج ۲ و سیدحسین صفایی؛ دوره مقدماتی حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۳۳۸٫

[۳۰] . محمد جعفر لنگرودی؛ دائرة المعارف حقوق مدنی و تجارت؛ ص ۳۸ و ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص ۳۵۱ و ۳۵۲ (ناصر کاتوزیان ضمن تایید این مطلب که عوض در اجاره جزء مقتضای ذات عقد است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت. در ادامه کلام عنوان می دارد، با وجود این، در صورتی که ثابت شود موجر می خواسته است منافع را به مستأجر ببخشد، این قرارداد تابع مقررات عقد هبه است، زیرا، برخلاف آن چه پاره ای از نویسندگان ادعا کرد اند از کلمه «مال» در تعریف هبه چنین برمی اید که موضوع آن ممکن است منفعت نیز باشد. ارادة بخشیدن منافع ثابت می کند که عنوان اجاره برای تعیین رابطه حقوقی نابجا بکار رفته است و آن چه واقع شده و منظور واقعی دوطرف بوده، عقد هبه است. همچنین احتمال دارد که منتفع ساختن رایگان دیگری، عاریه توصیف شود و دادگاه آن را تملیک منفعت نشمارد).

[۳۱] . ناصر کاتوزیان؛ عقود معین؛ ج ۱؛ ص ۳۵۲ به بعد و سید حسن امامی؛ ج ۲؛ ص ۲ به بعد و شیخ محمدحسن نجفی جواهرالکلام؛ ج ۲۷؛ ص ۲۳۳ به بعد و محقق ثانی؛ جامع المقاصد؛ ج ۲؛ ص ۱۰۸٫

موضوع : حقوق
royalit

مطالب مرتبط

دیدگاه ها

    چهارشنبه ۰۵ اردیبهشت ۱۳۹۷
    پاسخ دادن

    سلام عرض ارادت
    من از وجود این سایت بینهایت متشکرم

    دوشنبه ۱۷ اردیبهشت ۱۳۹۷
    پاسخ دادن

    سپاس از وبسایت کاربردی و مفیدتون ..محتوا و مطالبی که به اشتراک میزارید بسیار آموزنده ست .. همیشه موفق و سربلند باشید